秦虹：解读两会政策方向，把握房地产市场企稳复苏的发展机遇
秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员本文转载自3月17日中指研究院微信公众号。本文字数：2562字阅读时间：7分钟一、今年政府工作报告关于房地产的主题概括起来讲就是三个词：聚焦防风险、保刚需、促改善今年政府工作报告对房地产的文字并不是太多，但是如果我们联想一下二十大报告关于房地产的描述以及31个省直辖市地方政府的报告，把它提炼总结概括起来讲，我认为就是三个重点：防风险、保刚需、促改善。一是防风险，为什么要防风险？我认为和当前的发展阶段有关，房地产防风险防什么风险呢？我想了一下主要是防两个风险：一是债务风险，过去一年中国房地产企业暴雷的数量比2021年翻了一倍还要多；二是由债务风险所引发的次生风险，最重要的就是烂尾风险。二是保刚需，为什么要保刚需？因为中国高房价问题始终是存在的，如何解决好大城市的住房问题，重要的是强保障、抓租赁。目前为止我们看到住房保障体系已经清晰，公租房、保租房、共有产权住房三类房构成了完整的住房保障体系，同时大力发展租赁市场，从存量住房结构来看，2020年我国城镇租赁住房占比21.1%，低于英国、美国、日本、德国等成熟市场的35%以上，更为关键的是我们租赁的水平、舒适度、质量有待提升。所以现在政府鼓励规模化、专业化的租赁企业来发展集中统一管理的高品质租赁住房，其中一个很重要的方面就是保障性租赁住房，“十四五”期间40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。三是促改善，我理解它是未来一段时间长期稳定房地产市场大盘的一个重要举措，而且改善需求的空间大。根据七普数据，我们对过去十年中国城镇市场化的住房需求做过一个分析，整个城镇过去十年市场化的住房需求大概有1.21亿户，其中棚改拆迁货币化所创造的需求是0.25亿户，家庭小型化（住房改善）的需求大概0.31亿户，城镇化需求大概0.65亿户。展望未来十年，可以看到中国棚改货币化政策已经停止，下一步在防止城市更新中大拆大建的政策要求下，大规模棚改这个时期已经过去了。我们再看贡献了56%的城镇新增常住人口的情况是什么呢？我们观察到，中国从1995年开始，每年城镇新增常住人口超过两千万人，持续到2019年。但是2020-2022年城镇新增常住人口大幅度下滑。2022年城镇新增常住人口646万人。这个下滑幅度非常大，未来稳定房地产市场不至于下台阶速度过快的一个重要的稳市场大盘的因素就是改善性需求。改善性需求没有止境，目前空间还是非常大的。当然，什么是改善性需求，是建大房子就能满足改善性需求吗？一，改善性需求不仅是量的增加，还是质的提高；二，改善性需求不仅是要建好房子，更重要的是要建好的生活方式；三，改善性需求不仅仅是住宅产品迭代升级，还有存量住宅产品的优化和升级。所以改善性需求潜力大，能否有效释放还取决于产品创新，城市美好生活创造的水平能不能够实现。二、防风险、保刚需、促改善这三个方面的实质性的利好政策已经十分清晰给大家列举了仅仅去年四季度对于房地产的一些政策，特别是金融政策，比如金融16条、三支箭、内保外贷、保交房的3500亿的资金支持等。这些政策都已经非常清晰，包括地方出台去年三百多项关于放松性的购房需求，现在购房利率达到历史低位，关于保租房下一步大规模发展的金融支持，如提供开发贷、经营贷、并购贷，支持发行企业债、公司债、发行公募REITs，三个方面实质性利好政策已经十分清晰，政策效果已经有所显现。刚刚发布的今年1、2月份的数据，商品房销售面积、销售额1-2月和房地产开发投资增速都有了明显的回升，当然我们还要关注回升的可持续性，国防景气指数为94.6，是近期最低位，相当于去年10月份的景气指数，市场恢复基础依然不牢靠，需要增加信心，各个方面共同努力。三、未来房企转型发展的方向就是要探索新模式从2021年的中央经济工作会议，2022年中央经济工作会议，都提出来要探索新的发展模式，特别是今年2月15日，习总书记在当前经济工作的几个重大问题里面，强调了坚持房住不炒，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，来抓紧研究中国长期的治本之策，消除多年来高杠杆、高负债、高周转的发展模式的弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。对未来房地产企业的转型发展的方向已经提的非常明确了。概括起来讲，我认为在行业变局下，房地产的新发展模式可能有四个方面：第一，开发模式从“三高”高负债、高杠杆、高周转向轻重并举开发、经营、运营服务一体化来转型，这是开发模式。首先要提开发模式，因为尽管我们现在总量在下台阶，但是总量规模依然很大，传统的优势产业需要巩固，特别是在新模式转化过程当中，还要巩固好优势的业务。第二，盈利模式从单纯的增量开发向增加存量更新来进行转型，我们看到全行业房地产企业的收入95%以上都来自于卖房子，未来应该增加多元化的收入来源。第三，融资模式从过去的高负债向股债多元转型，不是不能有债务，这是不现实的。过去就是高负债，股权融资相对比较低，下一步是股债多元。第四，目标模式从过去追求目标和快速扩张向稳健、品牌、品质的提升来进行转变。总而言之，未来国家发展的大方向已经明确，中国实现现代化的两步走的战略目标已经十分清晰，对于房地产的短期政策和长期发展的要求也十分清楚，这需要我们树立信心、自立自强，我们相信在市场大幅度调整后，整个行业将会回到新的一个平衡。多元化下的市场空间依然存在，需要我们企业来积极创新，树立信心，实现更好的发展。
本信息由网络用户发布，本站只提供信息展示，内容详情请与官方联系确认。
