新房市场整体“退热”，11月多城二手房成交量创新高
经历了10月的短暂回暖后，11月楼市又降温了。中指研究院监测数据显示，11月楼市成交量整体同环比均下降。其中，一线城市成交面积环比小幅上涨1.23%，同比下23.59%；其中上海以12.31%领涨，北京下跌18.86%。二线代表城市成交面积同环比分别下降19.79%和18.01%，其中武汉跌幅显著，达58.71%。四线代表城市成交面积环比上涨2.78%，同比跌幅为26.78%。22个主要城市11月楼市成交量环和同比变化情况 图片来源：中指研究院另据克而瑞统计数据，11月重点30城新房供应环比上涨30%，为年终冲刺积极备货。但成交量在前期集中放量后回落，环比下降12%，同比减少3%，累计同比增幅较10月持续收窄0.4个百分点至1.72%。相较于新房市场，二手房市场的表现则是另一番景象。克而瑞数据显示，11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。前11月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。新房成交量继续下跌新房市场整体热度下降已是不争的事实。克而瑞监测数据显示，11月30个重点城市成交面积为1261万平方米，环比下降12%，同比微降3%。前11月累计同比微增1.72%，增幅较10月持续收窄0.4个百分点。具体来看，一线城市整体供应面积达到约263万平方米，环比增长44%，同比下降14%。京沪放量尤为明显，与前11月的月均供应量相比增长三成，其中，上海新盘供应规模进一步冲高，突破100万平方米；但广州、深圳供应量仍不及月均值，放量程度相对有限。图片来源：克而瑞不过，尽管供应量有所上涨，但成交量并未因此而增长。以北京为例，中指研究院数据显示，11月刚需改善类型产品仍占市场成交主体，重点监测的7个纯新开楼盘项目中6个项目开盘去化率超60%，香山樾整体去化率仅有26%，当月新建商品住宅成交约50万平方米，环比下降约15%，同比下降约一成，这已是北京新房成交量连续2个月回落。杭州也是如此。11月杭州全市商品房供应面积约128万平方米，较去年同期缩减29%；成交面积仅99万平方米，同比回落21%。11月中旬以来，尽管部分房企提前开启年终冲刺，供应量再度走高，但成交数据依然水波不兴。从开盘情况来看，杭州市场11月整体新开盘去化乏力，仅个别高关注度板块保持活跃度。除了江湾新城、滨江浦沿等板块能做到100%去化，良渚、萧山新街等热点板块能实现九成去化，其余大多数板块新开盘去化率不足六成。需要指出的是，11月退热最为明显的当属武汉。克而瑞监测数据显示，11月武汉新房成交面积仅约50万平方米，环比下降60%。在市场成交未见起色时，武汉部分楼盘采取了降价促销，如武汉伟星光谷星悦广场降价超4000元/平方米，航空路壹号价格跳水近1万元/平方米。然而打折降价销售也迎来老业主维权，多个项目因为降价严重而“被迫”歇业，以价换量策略被暂停。每经记者观察发现，自今年2~3月短暂的“小阳春”行情后，武汉楼市便开始形成了“有政策，才有成交”的模式。比如5月春季房交会时，市场成交量迅速回升；10月秋季房交会叠加“汉十条”后，当月武汉楼市成交突破万套。但到了11月，尽管武汉秋季房交会还在延续，但市场仍呈现出明显降温趋势，政策利好刺激效果逐步减弱，月底武汉再次联合多家房企发起了“30天无理由退房”活动。克而瑞分析指出，12月房企备货年终，供应或将持续小幅回升，房企或将为冲刺业绩而进行大促，有望迎来新一轮放量。值得一提的是，尽管全国楼市整体在下滑，但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增长。以成都为例，11月成都商品房成交面积约163万平方米，环比上涨18.19%，同比上涨16.73%，成为今年下半年以来成交表现最好的一个月。对比全国其他城市而言，成都也是罕见的11月成交面积破百万平方米、同环比均增长均超两位数的城市。“12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促。考量此影响，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期在5%~10%，全年累计成交跌幅有望在5%~10%。”克而瑞分析指出，城市分化预期延续，短期内热点恒热的成都、西安、杭州等城市的市场热度或将延续，上海、北京等市场还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心二线城市预计在年末迎来一轮放量。而多数城市还将延续筑底，年末“翘尾”增幅有限。多城二手房成交量创新高相较于新房市场的回落之势，二手房市场却是另一番景象。克而瑞数据显示，11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。前11月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。图片来源：克而瑞以杭州为例，根据杭州我爱我家数据，11月杭州全市（含富阳、不含临安）二手房共成交8401套，环比上涨40.79%，比去年同期的5445套上涨54.29%，实现了年末翘尾行情。而单月8401套的成交量，也是近两年来杭州市场的第二好成绩，仅次于今年3月份的10190套。据悉，自2021年5月成交量达到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本在3000-7000套之间。“杭州‘10.16’政策刺激持续，因部分区域放开限购以及置业门槛降低，购房者入市的积极性高涨。与此同时，‘以价换量’也是带动成交回升的重要因素。”我爱我家表示。不仅是杭州，四个一线城市11月二手房成交量同样上涨。其中，北京二手住宅网签量12545套，环比增长17.8%；深圳二手住宅成交3133套，环比增长12.9%；广州二手住宅整体网签成交套数10182套，环比增长8.77%；上海二手房合计成交16173套，环比增长约7.12%。“在没有利好刺激的情况下，年末重点城市二手房成交大概率持稳。”克而瑞指出。二手房成交量的增长，“降价”或是主要原因。如深圳，乐有家研究中心监测显示，11月深圳过户成交3133套住宅，这是今年以来深圳第三次过户量超3000套。而从网签量来看，11月网签量超过4300套，仅次于今年3月“小阳春”，网签套数为7个月以来的新高。但从乐有家成交数据来看，深圳二手房源成交价近八成低于指导价，11月全市挂牌价环比下跌0.9%，各片区挂牌均价仅有豪宅区域红树湾微涨0.3%，其余片区均为下跌或持平。在北京，业主对价格的信心与预期正在松动，有的选择下调挂牌价，有的则直接暂停出售、选择观望。麦田房产统计的数据也显示，11月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降0.3%；挂牌价下跌的同时，11月北京二手房议价空间和上月相比扩大0.5个百分点，议价空间达到年内最大。中指研究院数据显示，11月全国100个城市二手住宅平均价格为15400元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11个百分点。“重点城市挂牌量维持高位，市场观望情绪浓厚，需求入市节奏放缓，二手房价格仍面临下行压力。”全年土地出让金或不足5万亿元新房市场的冷淡，也进一步反映到了投资上。克而瑞数据显示，截至11月26日，全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米，环比10月同期持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。其中一线城市降幅最大，同环比降幅均在八成以上。截至11月26日，一线城市当月共成交土地仅48万平方米，环比大降90%；成交金额56亿元，环比大降95%。究其原因，主要是由于11月沪、广、深均无宅地集中土拍，仅有北京底价成交大兴、怀柔两宗宅地，总成交建面19万平方米，总成交金额为34亿元。另据中指研究院最新发布的《中国300城市土地市场交易情报》，今年前11月，全国300城推出规划建面同比降20%，成交规划建面同比降27%，推出楼面均价同比涨1.8%，成交楼面均价同比涨7.5%，土地出让金同比降21%。“2022年全年土地出让金收入约6.7万亿元，以此预估，2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。一个值得注意的现象是，截至11月末，22个集中供地的城市中已有18城取消土拍限价、容积率限制等调整，合肥、成都、苏州等城市均出现了个别地块刷新单价纪录、TOP2楼板价纪录的情况。整体来看，11月18城共有20宗地块成交溢价率超过15%，其中溢价率最高达到61%。图片来源：中指研究院“整体市场热度并未普遍回温，地市的冷热进一步分化，高溢价拿地的房企也依旧以国央企为主，投资整体格局未发生根本性改变。”张凯分析指出，受到各地监管影响，地方国资拿地金额占比有所上升，22城均值为23%，央国企拿地金额占比接近50%。具体来看，福州、郑州、无锡、沈阳、长春等城市的地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。临近年末，土地供应规模的周期性高点也随之来临。近期，包括北京、成都、武汉在内的多个城市均推出大量土地，并将于12月进行土拍。“预计12月土地市场在规模上将有一定回升，个别优质地块引发激烈竞拍，但整体热度将保持低位运行。”克而瑞分析认为，房企目前仍受到“销售疲软”和“化债风险”两重压力，投资回暖还需更长时间，预计年底至2024年上半年都将保持谨慎的投资态度。因此，“未来投资的分化仍将围绕两个维度：一是取消土地限价后不同城市、不同地块热度分化将加剧，二是率先获得融资支撑、销售回稳、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力。”
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